Un cliente nos pregunta si arrendador de una vivienda está obligado a recoger y comunicar a las autoridades los datos de los inquilinos, según el RD 933/2021
Vamos a diferenciar el alquiler de vivienda de temporada del alquiler de vivienda de uso turístico.
Veamos las diferencias entre ambos:
1. Alquiler de temporada (no turístico)
Definición:
- Regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), artículo 3.2.
- Es el alquiler de una vivienda por un periodo determinado para un uso distinto al de vivienda habitual (por ejemplo, por motivos laborales, estudios o vacaciones).
Características:
- Duración: Temporal, sin que el inquilino establezca su residencia habitual en el inmueble.
- Finalidad: Puede ser para ocio, trabajo, estudios, o cualquier uso temporal no vinculado exclusivamente a actividades turísticas.
- Exclusión del ámbito turístico: No se promociona a través de canales turísticos (como Airbnb, Booking, etc.), ni se ofrecen servicios adicionales como limpieza diaria, recepción o atención al cliente.
Normativa aplicable:
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Este tipo de alquiler se rige por lo pactado entre las partes, y subsidiariamente por la normativa general de la LAU.
- No requiere el cumplimiento de normativas específicas de viviendas de uso turístico ni el alta en registros turísticos autonómicos.
2. Viviendas de uso turístico
Definición:
- Reguladas por las normativas de cada Comunidad Autónoma (no por la LAU).
- Son viviendas que se alquilan de forma habitual o reiterada con fines turísticos y que se promocionan en canales turísticos.
Características:
- Duración: Estancias de corta duración (normalmente días o semanas).
- Finalidad: Exclusivamente turística, orientada a personas que buscan alojamiento por ocio o turismo.
- Promoción: Se alquilan a través de canales turísticos (plataformas como Airbnb, Booking, etc.).
- Servicios adicionales: Pueden incluir servicios propios del sector hotelero (limpieza, recepción, etc.).
Normativa aplicable:
- Cada Comunidad Autónoma regula las viviendas de uso turístico, estableciendo requisitos específicos como la obligatoriedad de registro, placas identificativas, y comunicación de datos a las fuerzas de seguridad (Real Decreto 933/2021).
¿Cuándo se considera un alquiler de temporada como uso turístico?
Un alquiler de temporada puede considerarse uso turístico si cumple con las siguientes condiciones:
- Se promociona en canales turísticos.
- Se ofrece de forma habitual o reiterada.
- Incluye servicios propios del alojamiento turístico.
Si no cumple estas condiciones, seguirá estando bajo el régimen de la LAU y no se considerará uso turístico.
Conclusión:
El alquiler de temporada no se considera automáticamente uso turístico, pero puede clasificarse como tal si se promociona para fines turísticos y cumple con los requisitos establecidos por las normativas autonómicas. Por lo tanto, es importante analizar cada caso en función de la finalidad del alquiler y los canales a través de los cuales se ofrece la vivienda.
En caso de que se considere de uso turístico, el gestor del mismo deberá tener en cuenta la obligación de recabar datos personales establecida en el Real Decreto 933/2021.
En ese caso, la regulación del inmueble no será la Ley de Arrendamientos Urbanos sino la legislación autonómica aplicable dependiendo de la ubicación del inmueble. En España, la legislación autonómica aplicable A continuación, detallamos algunas de las principales regulaciones autonómicas:
- Andalucía: Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.
- Aragón: Decreto 80/2015, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón.
- Asturias: Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.
- Baleares: Ley 6/2017, de 31 de julio, del alquiler turístico de viviendas.
- Canarias: Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.
- Cantabria: Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Cantabria.
- Castilla y León: Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en Castilla y León.
- Castilla-La Mancha: Decreto 36/2018, de 29 de mayo, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha.
- Cataluña: Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña.
- Comunidad Valenciana: Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de regulación de las viviendas de uso turístico de la Comunitat Valenciana.
- Extremadura: Ley 2/2011, de 31 de enero, de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura.
- Galicia: Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento turístico y las viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.
- Madrid: Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
- Murcia: Decreto n.º 256/2019, de 10 de octubre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en la Región de Murcia.
- Navarra: Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas turísticas en la Comunidad Foral de Navarra.
- País Vasco: Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de uso turístico en la Comunidad Autónoma del País Vasco.
- La Rioja: Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de La Rioja.
Además de estas regulaciones autonómicas, muchos ayuntamientos han establecido ordenanzas municipales que afectan al alquiler vacacional, especialmente en zonas con alta afluencia turística. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Barcelona ha implementado el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), que regula la implantación de alojamientos turísticos en la ciudad.
Es fundamental que los propietarios interesados en ofrecer alquileres vacacionales consulten tanto la normativa autonómica como las ordenanzas municipales correspondientes a su localidad para asegurar el cumplimiento de todos los requisitos legales.
